Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique a été mis en place en 2006 et réformé en 2013 et 2021 pour devenir un véritable outil dans la rénovation énergétique des bâtiments. En effet, le DPE sert à mesurer la performance énergétique d’un logement ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il permet de noter les logements de A (très performance) à G (passoire thermique). Il est obligatoire pour les logements du parc privé et du parc social.
D’ici 2034, les logements mal classés au DPE seront interdits à la location. Cela concerne aussi bien les bailleurs privés que les bailleurs sociaux. Pour ces derniers, voici leurs obligations et ce qui les attend pendant les années à venir.
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Le DPE entraine des gestes obligatoires pour les bailleurs sociaux
L’importance du DPE va s’accroître au fil des années puisque c’est le DPE qui déterminera si un logement pourra être loué ou non en France métropolitaine. Depuis le 1er janvier 2023, un logement est considéré comme énergétiquement décent si sa consommation d’énergie est inférieure à 450kwh/m2 par an. Ceux qui dépassent ce taux ne pourront plus être loués. Cela concerne uniquement les baux signés ou reconduits à partir du 1er janvier. Puis, selon la loi Climat et Résilience de 2021, plusieurs échéances attendent les bailleurs sociaux :
- À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location.
- À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F subiront aussi cette interdiction.
- Enfin, à partir du 1er janvier 2034, ce sera au tour des logements classés E de ne plus être considérés comme décents et ne pourront donc plus être mis en location.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Tous ces logements bientôt interdits à la location sont considérés aujourd’hui comme des passoires thermiques. Il s’agit de logements très énergivores qui rejettent beaucoup de CO2 dans l’atmosphère. Cette consommation excessive d’énergie s’explique par plusieurs facteurs. Les logements énergivores sont souvent situés dans de vieux bâtiments qui n’ont jamais été rénovés et qui sont très mal isolés. Il y fait très froid l’hiver et très chaud l’été. Les factures d’électricité grimpent en flèche quand le chauffage est allumé et il ne sert même pas à grand-chose. L’humidité est aussi bien trop présente dans les pièces.
On estime qu’il y a 14% de passoires thermiques sur l’ensemble des logements sociaux du territoire. C’est moins que la moyenne nationale estimée à 17%. Les bailleurs sociaux seraient donc des meilleurs élèves puisqu’un budget important est consacré chaque année à la rénovation thermique.
Comment réaliser un DPE conforme à la loi ?
Les bailleurs ont l’obligation de réaliser un DPE lorsqu’ils veulent louer un logement. Pour le réaliser, plusieurs règles s’imposent. Il faut faire appel à un diagnostiqueur certifié, trouvable sur l’annuaire mis à disposition par le Gouvernement. Si le bailleur travaille avec un diagnostiqueur non certifié, il risque une amende de 1500€ et 3000€ en cas de récidive. Une fois le DPE réalisé, le diagnostiqueur transmet ses résultats à l’Ademe qui lui fournit un numéro d’authentification. Il doit ensuite le transmettre au bailleur.
Aujourd’hui, un DPE est valable 10 ans. Son prix n’est pas réglementé, le bailleur peut donc faire réaliser des devis pour trouver le professionnel qui pratique les tarifs les plus avantageux. Pour qu’il soit valable, il doit contenir des informations telles que le classement du logement via les étiquettes énergie et climat, l’évaluation de la quantité de rejet de gaz à effet de serre, l’indication de la quantité d’énergie consommée pour chaque équipement présent dans le logement, etc.
Quand remettre le DPE à son locataire ?
Le bailleur social doit remettre le DPE à son locataire au moment de la signature du bail. Il doit être plus précisément annexé au contrat de location. Si un locataire se voit louer un logement considéré comme non décent, il a plusieurs recours. Il peut demander une mise en conformité du bien immobilier. Si celle-ci n’est pas acceptée à l’amiable par le bailleur, un juge peut être saisi et peut décider lui-même des travaux à réaliser. Il peut aussi acter d’une baisse ou d’une suspension de loyer jusqu’à ce que les travaux soient effectués.
Il ne faut pas oublier non plus de préciser le DPE sur l’annonce immobilière qui présente le bien en location. Le bailleur (ou l’agence immobilière) a l’obligation d’indiquer noir sur blanc la lettre qui correspond au logement. Si le logement est classé F ou G, la mention “logement à consommation énergétique excessive” doit apparaître. De plus, le locataire doit pouvoir connaître le montant prévisionnel des dépenses annuelles énergétiques du logement. En cas de manquement, le bailleur risque cette fois 3000€ d’amende pour une personne physique et jusqu’à 15 000€ pour une personne morale.
En résumé
Pour éviter les futures interdictions de mises en location, les bailleurs sociaux vont devoir s’attaquer à la rénovation énergétique de leur parc. Un fonds d’1,2 milliards d’euros a d’ailleurs été ouvert par le Gouvernement pour accélérer cette rénovation et permettre d’atteindre les objectifs fixés jusqu’à 2034.
