Mis à jour le 13 octobre 2024 à 09:36
La loi Climat et Résilience, promulguée le 22 août 2021, vise à accélérer la transition écologique. Elle comporte un volet important sur le logement, avec pour objectif de réduire la consommation énergétique des bâtiments et d’améliorer le confort des occupants
La performance énergétique des logements est au cœur des préoccupations actuelles en matière d’habitat. Dans une démarche de transition énergétique et de réduction des émissions de gaz à effet de serre, la loi Climat et Résilience a été adoptée le 22 août 2021. Elle comporte un volet important sur le logement, avec pour objectif de réduire la consommation énergétique des bâtiments et d’améliorer le confort des occupants et de lutter contre la précarité énergétique. Afin d’inciter à la rénovation énergétique des logements, cette loi a introduit différentes mesures pénalisant la mise en location de passoires thermiques parmi lesquelles un gel des loyers.
Dans cet article, nous allons examiner si un propriétaire peut augmenter le loyer d’un logement classé DPE F ou G. Nous aborderons également les sanctions encourues en cas de non-respect de la réglementation et dans quelle mesure il est possible d’augmenter le loyer après des travaux de rénovation énergétique.
Sommaire
Est-il possible d’augmenter le loyer des logements DPE F et G ?
Les mesures de la loi Climat et Résilience : calendrier d’interdiction
La loi Climat et Résilience, promulguée en août 2021, a introduit une série de restrictions sur la mise en location des logements dits « passoires thermiques » en raison de leur faible performance énergétique. L’une des mesures phares de cette loi est la mise en place d’un calendrier progressif d’interdiction de location de passoires thermiques (logements de classe F ou G au DPE) ainsi qu’un gel des loyers pour ces logements.
Le calendrier d’interdiction de location est le suivant :
- 1er janvier 2023 : interdiction pour les logements classés G+ (ceux dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m² par an).
- 1er janvier 2025 : interdiction pour l’ensemble des logements classés G.
- 1er janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.
Le gel des loyers pour les passoires thermiques
En attendant ces échéances, la loi a instauré une mesure immédiate : le gel des loyers pour les passoires thermiques. Cette disposition est entrée en vigueur le 24 août 2022.
« Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » ;
« La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » ;
Cela signifie que les propriétaires de logements classés DPE F et G ne peuvent plus augmenter le loyer de leur bien, que ce soit lors d’un renouvellement de bail ou d’une nouvelle mise en location. Ce gel concerne également les révisions de loyer en cours de bail. Autrement dit, tant que le logement reste classé F ou G, aucune augmentation n’est permise, même si le loyer pratiqué est inférieur au prix du marché local. De plus, il n’est plus possible d’appliquer un complément de loyer pour les logements classés F ou G situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers,
Cette interdiction vise à dissuader les bailleurs de maintenir des logements trop énergivores sur le marché locatif sans entreprendre des travaux de rénovation. Ainsi, pour sortir de ce gel des loyers, les propriétaires doivent entreprendre des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer le DPE du logement qui devra au maximum de classe E.
Quels logements sont concernés par le gel des loyers ?
Le gel des loyers s’applique aux logements classés F et G selon le DPE. Ces logements sont considérés comme des « passoires thermiques » en raison de leur forte consommation énergétique. Cette mesure s’applique aux baux d’habitation principale, meublés ou non. Le gel concerne aussi bien les loyers en zone tendue que hors zone tendue. En revanche ce gel ne s’applique pas aux logements faisant l’objet d’un bail mobilité ainsi qu’aux locations saisonnières.
Quelles sanctions en cas d’augmentation de loyer d’une passoire thermique ?
Les propriétaires qui ne respecteraient pas cette interdiction d’augmenter le loyer pour un logement classé DPE F ou G s’exposent à des sanctions.
Les principales sanctions encourues sont :
- Annulation de l’augmentation : Le locataire peut contester l’augmentation de loyer et celle-ci pourra être annulée.
- Un remboursement du trop-perçu : le locataire peut exiger le remboursement des augmentations de loyer effectuées en violation de l’interdiction. Ainsi le propriétaire qui n’aurait pas respecté ce gel des loyers devrait rembourser l’intégralité du trop-perçu sur toute la période de location.
- Une sanction financière : les propriétaires en infraction risquent également une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Le trop-perçu pouvant représenter une somme conséquente, il est vivement recommandé aux propriétaires-bailleurs de logements de DPE F et G de ne pas contrevenir à cette interdiction d’augmentation de loyer.
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Peut-on augmenter le loyer d’un logement après des travaux de rénovation énergétique ?
Nous avons vu qu’il était interdit d’augmenter les loyers des passoires thermiques mais QUID du cas inverse ? Lorsqu’un propriétaire entreprend des travaux de rénovation énergétique sur un logement, la question de l’augmentation du loyer peut se poser. La loi prévoit en effet des cas où une hausse de loyer peut être justifiée mais cette possibilité est strictement encadrée et dépend de plusieurs conditions :
Nature des travaux
Les travaux doivent constituer des travaux d’amélioration et non de simples réparations ou entretiens. Ils doivent apporter une valeur ajoutée au logement en améliorant son confort ou sa performance énergétique. Par exemple :
- Isolation thermique des murs, toitures ou planchers.
- Remplacement des fenêtres par du double vitrage.
- Installation d’un système de chauffage plus performant ou utilisant des énergies renouvelables.
- Mise en place d’un système de ventilation efficace.
Ainsi des travaux de rénovations énergétiques qui permettraient de réaliser un gain de classe en DPE valident cette condition.
Montant des travaux
Pour justifier une augmentation de loyer, le coût total des travaux doit représenter au moins la moitié de la dernière année de loyer (soit six mois de loyer). Par exemple, si le loyer mensuel est de 800 Euros, le montant minimum des travaux doit être de 4 800 Euros (800 Euros x 6).
Montant de l’augmentation
Pour les bien situés en zone tendue ou pour un bail en cours, l’augmentation annuelle de loyer est plafonnée 15% de la moitié d’une année de loyer. Donc en reprenant l’exemple précédent, l’augmentation annuelle pourra-être au maximum de 720 Euros (15% * 4800 Euros)
Nouveau locataire ou bail en cours
– En cas de nouveau locataire, le montant du loyer sera fixé librement si le bien est situé dans une zone non tendue. En revanche, s’il est situé dans une zone tendue, l’augmentation sera plafonnée aux conditions précisées ci-dessus.
– S’il y a déjà un locataire en place, l’augmentation du loyer peut intervenir uniquement lors du renouvellement du bail. Le propriétaire doit informer le locataire de son intention d’augmenter le loyer en respectant un préavis de six mois avant la fin du bail, en lui adressant une proposition de renouvellement incluant le nouveau loyer et les justificatifs des travaux réalisés. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser la proposition. En cas de refus, le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation sinon le bail se poursuit aux mêmes conditions.
Récapitulatif des points essentiels
- Les logements classés DPE F et G ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer qu’il s’agisse d’un renouvellement de bail ou d’une nouvelle location. Cela concerne également les révisions de loyer en cours de bail.
- Pour sortir de ce gel de loyer il faudra entreprendre des travaux de rénovations énergétiques afin d’améliorer le DPE du logement.
- Les propriétaires qui augmentent illégalement les loyers des passoires thermiques risquent des sanctions financières, le remboursement des sommes indûment perçues, ainsi qu’une amende.
- Il est possible d’augmenter le loyer après des travaux de rénovation énergétique, à condition que ces travaux améliorent la performance énergétique du logement (changement de classe énergétique).
- Les propriétaires doivent bien documenter les travaux réalisés et se conformer aux règles locales pour justifier une augmentation du loyer après une rénovation énergétique.
