L’audit énergétique est demandé par les banques pour l’ Eco-PTZ, le PAM ou un prêt traditionnel

L’audit énergétique est une évaluation approfondie de la performance énergétique d’un bâtiment. Dans le sillon de la loi Climat et Résilience mis en place en 2021. L’audit énergétique devient un document de plus en plus sollicité par les banques lors de l’étude des demandes de prêts liés à la rénovation énergétique ou à l’acquisition de biens immobiliers nécessitant des travaux.

Cet article explore en détail le rôle de l’audit énergétique, son contenu et son impact grandissant sur les processus de financement des projets de rénovation énergétique ou d’acquisition de biens immobiliers. 

Qu’est-ce que l’audit énergétique ?

L’audit énergétique est une étude approfondie des performances énergétiques d’un bâtiment. Son objectif est de fournir une analyse complète de la consommation d’énergie, de la qualité de l’isolation, et des équipements techniques du logement, notamment ceux relatifs au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire, à la ventilation et à l’éclairage. 

Il permet au propriétaire d’avoir une vision globale et précise de la performance énergétique de son bien et d’envisager des travaux de rénovation énergétiques adaptés

Contrairement à un simple Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui se contente de classer le logement sur une échelle allant de A à G, l’audit énergétique va plus loin en proposant des solutions concrètes et chiffrées pour réduire la consommation énergétique.

Utilité de l’audit énergétique

L’audit énergétique présente plusieurs intérêts pour les propriétaires et les acquéreurs :

• Planification des travaux de rénovation énergétique : L’audit offre une vision claire des travaux à effectuer, qu’il s’agisse d’isolation, de ventilation ou de changement de systèmes de chauffage, en hiérarchisant ces travaux en fonction de leur impact sur les économies d’énergie.
• Accès aux aides financières : La réalisation de l’audit permet d’accéder à des subventions comme MaPrimeRénov’, qui proposent des aides financières conséquentes pour encourager les travaux de rénovation énergétique. 
• Obligations légales : Avec la loi Climat et Résilience, l’audit est obligatoire pour la vente des bâtiments classés F et G à compter du 1er avril 2023, ceux classés E dès 2025, et ceux classés D dès 2034. Cette obligation vise à réduire le nombre de « passoires thermiques » en incitant les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration avant la mise en vente.

Contenu d’un audit énergétique

Un audit énergétique est structuré en plusieurs étapes et doit mentionner des informations spécifiques concernant la performance actuelle du bâtiment, les propositions de travaux et les impacts des travaux sur l’efficacité énergétique.

1. Estimation de la performance énergétique avant travaux
   • L’audit fournit une estimation de la performance énergétique du bâtiment selon la méthode de calcul utilisée pour le DPE. Cette estimation se base sur les données collectées lors du dernier DPE et sur des informations telles que les factures d’énergie et l’année de construction du bâtiment.
   • Un schéma de répartition des déperditions thermiques du bâtiment est également inclus, mettant en évidence les sources principales de perte de chaleur, telles que les murs, les fenêtres ou la toiture.
   • Des informations sur les dispositifs de pilotage des systèmes énergétiques, comme la régulation du chauffage ou la gestion des équipements, sont fournies pour comprendre les possibilités d’amélioration à ce niveau.
2. Propositions de travaux

L’audit doit comporter au moins deux propositions de travaux pour parvenir à une rénovation performante.Chaque proposition de travaux doit inclure un parcours structuré en une ou plusieurs étapes :

• La première proposition consiste en un parcours de travaux par étapes, avec l’objectif d’améliorer le bâtiment de deux classes énergétiques au minimum lors de la première étape, tout en traitant au moins deux postes d’isolation. L’étape finale doit permettre d’atteindre une classe énergétique B.
• La seconde proposition vise une rénovation complète en une seule étape, intégrant des travaux sur l’isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, ainsi que le remplacement des fenêtres, du système de ventilation et du chauffage.

3. Performance énergétique après travaux
   • L’audit doit estimer la consommation d’énergie du bâtiment après travaux, en prenant en compte la consommation d’énergie primaire et finale pour les principaux usages (chauffage, eau chaude, ventilation, etc.). 
   • L’audit inclut une estimation des économies potentielles en termes de consommation énergétique et des gains financiers qui en découlent, sous la forme d’une fourchette d’économies annuelles.
4. Coût des travaux et aides mobilisables
   • L’audit fournit une estimation des coûts liés à chaque proposition de travaux, ainsi que les autres travaux connexes qui pourraient être nécessaires.
   • Il recense également les principales aides financières disponibles pour aider à financer les travaux, telles que MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), et d’autres subventions locales ou nationales.

Différence entre audit réglementaire et audit incitatif

Il existait deux types d’audit énergétique : l’audit énergétique réglementaire : Obligatoire lors de la vente de certains biens immobiliers. Et l’audit énergétique incitatif : réalisé volontairement, souvent dans le cadre de projets de rénovation. Ces deux audits se sont récemment harmonisés. La méthode utilisée est désormais celle de l’audit réglementaire, assurant ainsi une cohérence et une standardisation des pratiques dans le secteur.

Quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?

L’obligation de réaliser un audit énergétique varie selon le contexte et le type de projet de rénovation.

MaPrimeRénov’

Dans le cadre du dispositif MaPrimeRénov’, l’obligation de réaliser un audit énergétique dépend du parcours choisi :

• Parcours « rénovation globale » : Un audit énergétique est obligatoire pour définir les travaux à réaliser et estimer les gains énergétiques potentiels.
• Parcours « par gestes » : L’audit n’est pas systématiquement requis, mais peut être recommandé pour optimiser les choix de travaux.

Autres cas d’obligation

• Vente de logements classés F ou G : Un audit énergétique est obligatoire 
• Vente de logements classés E : l’audit énergétique va être obligatoire à partir  du 1er janvier 2025

L’audit énergétique demandé pour un prêt traditionnel pour l’acquisition d’un logement énergivore

Les logements classés E, F ou G au DPE font l’objet d’une attention particulière par les établissements bancaires. Les banques sont vigilantes car les logements énergivores seront progressivement interdits à la location (2025 pour les G, 2028 pour les F, 2034 pour les E). Ainsi, s’il s’agit d’un investissement locatif, le propriétaire devra entreprendre des travaux de rénovations énergétiques afin d’améliorer le DPE du logement pour le mettre en location. 

De plus, ces logements particulièrement énergivores ont des coûts de chauffage élevés et peuvent donc impacter la capacité de remboursement des emprunteurs qui occuperont le logement. Un bien énergivore pourrait représenter un risque plus élevé en termes de charges pour l’emprunteur ainsi qu’une dévalorisation future de la valeur du bien. Et là encore des travaux de rénovation énergétique auraient un grand intérêt puisqu’ils permettraient d’adoucir la facture énergétiques des futures propriétaires.

Dès lors, de plus en plus de banques ne se contentent pas du DPE et demandent un audit énergétique pour l’acquisition d’un bien énergivore.  Pour la banque, l’audit énergétique permet d’évaluer le risque lié au prêt. L’audit énergétique donne une estimation des consommations énergétiques, permettant à l’acheteur et à la banque d’évaluer plus précisément les charges futures liées au logement.  De plus, l’audit énergétique permet de connaître les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien et une estimation de leur coût. 

Par conséquent, les banques peuvent inclure dans le prêt une enveloppe dédiée au financement de ces rénovations énergétiques. Le coût estimé des travaux est alors pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt de l’acheteur. Pour faciliter ces investissements, les emprunteurs peuvent bénéficier d’aides comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ, qui allègent le coût financier des travaux. 

Lorsqu’il est demandé par l’établissement bancaire, l’audit énergétique doit être intégré au dossier de demande de prêt, accompagné d’une note explicative (travaux envisagés, impact sur la valeur du bien, etc.).

Pour les biens classés F ou G, l’audit énergétique doit être fourni par le vendeur. L’acheteur peut alors le présenter à sa banque lors de la demande de prêt. Pour les biens à meilleur DPE, l’audit n’est pas obligatoire pour une vente, l’acheteur peut décider de faire réaliser un audit énergétique à ses frais pour avoir une vision claire de l’état du bien. A noter qu’une prise en charge de l’audit énergétique est possible par MaPrimeRénov’.

Impact de l’audit énergétique sur l’octroi du prêt

L’audit énergétique influence la décision de la banque de plusieurs manières :

• Montant du prêt : Les coûts de rénovation identifiés dans l’audit peuvent être intégrés au montant total du prêt.
• Taux d’intérêt : Certaines banques proposent des taux préférentiels pour les projets de rénovation énergétique bien définis.
• Durée du prêt : La période de remboursement peut être ajustée en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser.
• Conditions d’octroi : L’engagement à réaliser certains travaux peut être une condition d’obtention du prêt.

Audit énergétique demandé pour un éco-PTZ 

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est une aide financière destinée à encourager la rénovation énergétique des logements, sans conditions de revenus. Créé dans le cadre de la Transition Énergétique et Écologique, il permet aux propriétaires de financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur bien, tout en étant exonérés d’intérêts, ces derniers étant pris en charge par l’État. Le prêt est disponible pour les logements en France métropolitaine et en Outre-mer, à condition qu’ils aient été construits il y a plus de deux ans, et qu’ils servent de résidence principale (du propriétaire ou d’un locataire).

L’éco-PTZ peut être cumulé avec d’autres aides comme MaPrimeRénov’, les primes CEE, ou encore des subventions locales. Il permet de financer des travaux tels que l’isolation thermique, le remplacement des systèmes de chauffage, ou la réhabilitation de l’assainissement non collectif. Selon le type de travaux, le montant du prêt peut varier entre 15 000 € et 50 000 €.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est accordé par les banques et établissements de crédit ayant signé une convention avec l’État. Ces banques partenaires sont habilitées à délivrer ce prêt en respectant les conditions fixées par le gouvernement, notamment l’exonération d’intérêts. L’emprunteur doit donc s’adresser à une de ces banques pour constituer son dossier et obtenir le financement pour ses travaux de rénovation énergétique.

Bien que l’éco-PTZ ne nécessite pas directement un audit énergétique, de nombreux établissements bancaires en demandent un pour s’assurer que les travaux envisagés permettront une réelle amélioration de la performance énergétique du logement. L’audit permet de fournir une évaluation détaillée de la situation initiale du bien et d’identifier les travaux les plus efficaces à entreprendre. Cela permet également de garantir que les travaux réalisés auront un impact mesurable, comme l’exige l’éco-PTZ (notamment une amélioration d’au moins 35 % de la performance énergétique).

Voici la listes établissements pratiquant L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) :

• La Banque Postale
• CIC
• Crédit Mutuel
• BNP Paribas et leurs filiales Domofinance et Solféa
• Crédit du Nord et Société Marseillaise de Crédit
• Banque Populaire
• Natixis (groupe BPCE)
• Caisse d’Épargne
• Société Générale
• Crédit Agricole
• Crédit Immobilier de France
• KUTXA Banque
• Banque Chalus
• Crédit Foncier
• LCL
• Crédit Immobilier de France

Le Prêt Avance Mutation (PAM) et l’audit énergétique

Le Prêt Avance Mutation (PAM) est un dispositif financier destiné à soutenir les ménages modestes et très modestes dans la rénovation énergétique de biens anciens. Ce prêt, permet de financer des travaux sans versement de mensualités. Le remboursement s’effectue lors de la mutation du bien (vente, donation ou succession). Il est garanti par une hypothèque sur le logement et s’accompagne de plusieurs avantages :les 10 premières années du prêt sont à taux zéro, pas d’assurance emprunteur, absence de limite d’âge, et possibilité de le cumuler avec d’autres aides, telles que MaPrimeRénov’.

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut réaliser un audit énergétique en amont de certains travaux. 

Les points clés

• L’audit énergétique est un outil essentiel pour évaluer et améliorer la performance énergétique des bâtiments
• Il devient de plus en plus demandé par les banques pour l’octroi de prêts liés à la rénovation énergétique que ce soit des prêts traditionnels ou l’éco-PTZ
• L’audit influence le montant, les conditions et parfois même l’obtention du prêt
• L’acquisition de passoires thermiques font l’objet d’une attention particulière par les établissements bancaires