L’audit énergétique obligatoire pour la vente d’un logement de classe E en 2025 

Mis à jour le 14 octobre 2024 à 09:22

La réglementation énergétique en France ne cesse d’évoluer afin de répondre aux enjeux de la transition énergétique et de la lutte contre les passoires thermiques. Parmi ces mesures, l’audit énergétique réglementaire ou audit énergétique obligatoire occupe prend de plus en plus d’importance. L’audit énergétique est déjà obligatoire pour les logements classés F et G lors d’une vente. A partir du 1er janvier 2025, l’audit énergétique réglementaire sera obligatoire pour la vente d’un logement de diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe E. 

Si vous êtes propriétaire d’une maison de DPE E que vous envisagez de vendre, faut-il pour autant anticiper et déjà réaliser un audit énergétique ?

Dans cet article, nous allons explorer en profondeur ce qu’est l’audit énergétique obligatoire, ses objectifs, ainsi que les obligations spécifiques pour les logements de classe E au DPE. Nous verrons également pourquoi il ne faut pas forcément se précipiter pour réaliser un audit énergétique obligatoire si on envisage de vendre une maison de DPE de classe E.

Qu’est-ce que l’audit énergétique réglementaire ?

L’audit énergétique réglementaire est une évaluation détaillée et normée de la performance énergétique d’un logement. L’audit énergétique réglementaire aussi appelé audit énergétique obligatoire offre une analyse approfondie des caractéristiques énergétiques d’un bâtiment.  Il vise à identifier les points faibles en matière de consommation d’énergie et à proposer des scénarios de travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique du logement. Contrairement au DPE, qui donne une estimation générale de la consommation d’énergie, l’audit énergétique entre dans les détails en proposant un plan de rénovation détaillé.

Utilité de l’audit énergétique réglementaire

• Il fournit une vision claire et objective de la performance énergétique du logement
• Il propose des solutions concrètes et chiffrées pour améliorer l’efficacité énergétique du logement 
• Il permet d’estimer les économies d’énergie et financières potentielles
• Il est obligatoire avant la vente d’une passoire thermique (logements de DPE de classe F ou G) et sera bientôt obligatoire pour la vente de maison de classe E au DPE. Cela permet d’informer les futurs propriétaires de façon détaillée sur les caractéristiques énergétiques du bien et sur les travaux à envisager pour améliorer la performance énergétique du bien.

Harmonisation des audits énergétiques

Jusqu’en 2023, il existait deux types d’audits énergétiques : l’audit réglementaire (obligatoire pour la vente de passoire thermique) et l’audit incitatif, qui était proposé aux propriétaires souhaitant volontairement améliorer la performance énergétique de leur bien et demandé pour bénéficier de certaines aides à la rénovation énergétique comme MaPrimeRenov’.

Les audits énergétiques réglementaires obligatoires pour une vente et les audits incitatifs se sont harmonisés. La méthode utilisée pour tous les audits est désormais celle de l’audit réglementaire.

Cette harmonisation présente plusieurs avantages :

• Une méthodologie unifiée, facilitant la compréhension pour les propriétaires et les professionnels
• Une meilleure comparabilité des résultats entre différents biens
• Une simplification des démarches administratives
• Une plus grande fiabilité des recommandations, basées sur une méthode éprouvée (méthode 3CL  de 2021) et standardisée

Biens concernés par l’obligation d’audit énergétique

L’obligation de réaliser un audit énergétique concerne : les maisons individuelles ,lees immeubles d’habitation en monopropriété. Sont exclus de cette obligation: les logements en copropriété.

Il est important de noter que ces obligations s’appliquent uniquement dans le cadre d’une vente. Pour une location, seul le DPE est obligatoire.

Contenu de l’audit énergétique réglementaire

Un audit énergétique réglementaire comprend généralement les éléments suivants :

Estimation de la performance énergétique avant travaux 

Évaluation basée sur la méthode 3CL, analyse détaillée de l’enveloppe du bâtiment (murs, toiture, fenêtres, planchers), évaluation des systèmes de chauffage, de climatisation et de ventilation. Schéma de répartition des déperditions thermiques

Propositions de travaux 

Des recommandations de travaux hiérarchisées avec estimation des coûts et des économies d’énergie potentielles. L’audit doit présenter au moins deux propositions de travaux : 

•  Un parcours de travaux par étapes pour atteindre une rénovation performante
• Un parcours de travaux en une seule étape pour une rénovation performante

Ces propositions doivent couvrir six postes principaux : isolation des murs, des planchers bas et de la toiture, remplacement des menuiseries extérieures, de la ventilation, et des systèmes de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Ces propositions doivent être chiffrées avec une estimation du coût des travaux d’amélioration énergétique et mentionner les aides financières disponibles pour la réalisation de ces travaux de rénovations énergétique. 

Performance énergétique après travaux

Pour chaque étape du parcours de travaux, l’audit doit préciser :

– Consommations d’énergie primaire et finale

– Émissions de gaz à effet de serre

– Classement de performance énergétique et en gaz à effet de serre

– Estimation des économies d’énergie et des émissions évitées

– Impact théorique sur les frais annuels d’énergie

A quoi ressemble un audit énergétique

Différences entre le DPE et l’audit énergétique

Bien que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et l’audit énergétique partagent l’objectif commun d’évaluer la performance énergétique d’un logement, ils sont complémentaires et diffèrent sur plusieurs aspects importants.

Le DPE est un diagnostic simple et obligatoire pour tous les biens immobiliers mis en vente ou en location. Il permet de classer le bien sur une échelle allant de A à G en fonction de sa consommation d’énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre. Son objectif est principalement informatif, pour donner un aperçu de la performance énergétique.  Sa durée de validité est de 10 ans.

L’audit énergétique, quant à lui, est beaucoup plus détaillé et technique. Il s’agit d’un examen approfondi qui aboutit à des recommandations de travaux spécifiques pour améliorer la performance énergétique. Alors que le DPE reste une simple estimation, l’audit propose une feuille de route concrète pour la rénovation du bien.  L’audit énergétique obligatoire est plus long à réaliser que le DPE et aussi plus onéreux. L’audit énergétique réglementaire pour une vente est valable 5 ans.

Calendrier d’obligation de l’audit énergétique pour une vente

Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente de logements situés en métropole de DPE de classe F ou G aussi appelés « passoires thermiques ». Cette obligation concerne uniquement les maisons individuelles ou les logements en monopropriété. Les appartements en copropriété, eux, ne sont pas soumis à cette exigence. 

À partir du 1er janvier 2025, cette obligation sera élargie aux logements de DPE classés E, puis en 2034, elle concernera également ceux classés D. 

Il est important de noter que l’obligation de l’audit énergétique suit un calendrier décalé pour  les logements situés en Territoires d’outre-mer.  Ainsi depuis l’audit énergétique est obligatoire depuis le 1er juillet 2024 le pour la vente des logements classés F ou G au DPE et sera obligatoire à partir du 1er juillet 2028 pour les maisons de classe E au DPE.

1er avril 2023	DPE de classes F ou G
1er janvier 2025	DPE de classe E
1er janvier 2035	DPE de classe D

L’audit énergétique obligatoire pour la vente de logements de classe E : ne pas se précipiter

À partir du 1er janvier 2025, l’audit énergétique deviendra obligatoire pour la vente des logements classés E au DPE. Cette mesure vise à accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier français. Les propriétaires d’un logement en mono-propriété de DPE E qui souhaitent vendre ce bien doivent-ils anticiper et prendre les devants en réalisant un audit énergétique avant la fin de l’année ?

Le 1er octobre 2024,  dans sa Déclaration de politique générale , le nouveau premier ministre Michel Barnier a évoqué une “simplification du DPE”. Si aucune précision n’a pour l’instant été apportée, l’une des hypothèses plausibles pour cette simplification pourrait être de retenir la meilleure des deux notes du DPE comme sa note réelle. Pour rappel, depuis la réforme du DPE du 1er juillet 2021, le DPE attribue deux notes distinctes à  un logement : 

• La consommation d’énergie primaire : Cette note, indiquée sur une échelle de A à G, évalue la consommation énergétique du bâtiment en kilowattheures par mètre carré et par an (kWh/m²/an). Cette consommation inclut toutes les énergies utilisées pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la climatisation, et parfois l’éclairage. Elle permet de mesurer l’efficacité énergétique du bien.
• Les émissions de gaz à effet de serre (GES) : Cette seconde note, également sur une échelle de A à G, évalue la quantité de gaz à effet de serre émise par le bâtiment, exprimée en kilogrammes de CO₂ par m² et par an. Elle prend en compte l’impact environnemental des énergies utilisées.

Depuis la réforme de 2021, la note finale du DPE est déterminée par la plus mauvaise des deux notes. Autrement dit, si un logement a une bonne consommation énergétique (par exemple B) mais de mauvaises émissions de gaz à effet de serre (par exemple D), c’est la note D qui sera retenue comme note finale du DPE.

Hors le député et président du Conseil national de l’habitat Lionel Causse, a proposé à Valérie Létard Ministre du Logement et de la Rénovation urbaine de modifier cette règle et de la meilleure des deux notes comme note finale du DPE. Ainsi si cette proposition était adoptée, des logements de DPE de classe E pourrait voir leur classe améliorée si l’une des deux notes du DPE avait une classe meilleure que E.

Les propriétaires de biens classés E  qui envisagent de vendre leur bien n’ont donc pas besoin de se précipiter pour réaliser un audit énergétique réglementaire si l’une des deux notes du DPE est meilleure que E. Cependant, sans prendre les devants, il est tout de même conseillé d’anticiper cette obligation. Le calendrier d’obligation ne sera sans doute pas modifié et il ne faudrait pas non plus attendre le dernier moment pour réaliser leur audit énergétique. Voici quelques raisons d’anticiper :

1. Éviter l’engorgement des professionnels : À l’approche de la date limite, la demande risque d’être forte, ce qui pourrait entraîner des délais d’attente importants.
2. Planifier les travaux : L’audit énergétique permet d’identifier les améliorations nécessaires. Anticiper sa réalisation donne plus de temps pour planifier et budgétiser d’éventuels travaux.
3. S’adapter aux évolutions réglementaires :  la date d’obligation de réaliser un audit énergétique pour vendre une maison ou logement en mono-propriété  de classe E au DPE est bien maintenue au  1er janvier 2025

Les points à retenir 

• L’audit énergétique réglementaire est une analyse approfondie de la performance énergétique d’un logement, allant au-delà du simple DPE.
• Il fournit des recommandations de travaux détaillées et chiffrées pour améliorer l’efficacité énergétique du bien.
• L’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente de maisons individuelles et les immeubles en monopropriété de DPE de classe F et G
• L’audit énergétique va être obligatoire pour les DPE de classe E à partir du 1er janvier 2025 
• Il ne faut pas se précipiter pour réaliser cet audit énergétique si l’une des notes du DPE est d’une classe meilleure que E, et attendre davantage de précision sur la “simplification du DPE” annoncée par Michel Barnier.