Le Diagnostic Technique Global (DTG) : utilité, prix, obligations

Mis à jour le 5 juillet 2024 à 12:37

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est une évaluation complète de l’état d’un immeuble en copropriété, instaurée par la loi Alur du 24 mars 2014. Il s’agit d’une évaluation exhaustive de l’état d’un immeuble, visant à informer les copropriétaires sur divers aspects tels que la sécurité, la conformité réglementaire, et la performance énergétique. En fournissant une vue d’ensemble de la santé de l’immeuble, le DTG permet de planifier efficacement les travaux nécessaires pour assurer la pérennité et le bon entretien du bâtiment.

Dans cet article on vous explique tout sur le DTG : son utilité, ce qu’il englobe, les obligations, qui peut le réaliser.

Qu’est-ce que le Diagnostic Technique Global

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un document qui contient les informations essentielles relatives au bâti de la copropriété. Il s’agit d’une évaluation complète d’un immeuble visant à informer les copropriétaires sur l’état général de leur immeuble. Le document est composé de plusieurs éléments :

• L’état apparent des parties communes et des équipements communs : Cette section évalue l’état général des parties partagées de l’immeuble, comme les halls, escaliers, et installations communes (ascenseurs, chauffage collectif, etc.).
• Améliorations possibles : Le DTG identifie les améliorations potentielles pour optimiser la gestion et la maintenance de l’immeuble. Cela peut inclure des recommandations pour le calorifugeage, le changement de systèmes de chauffage, la ventilation, et l’isolation thermique.
• Situation financière : Ie DTG examine la santé financière du syndicat de copropriétaires, y compris les éventuels impayés et la capacité de financement des travaux nécessaires.
• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif ou audit énergétique : Cette partie du DTG évalue la performance énergétique de l’immeuble et propose des mesures pour améliorer l’efficacité énergétique.
• Liste des travaux nécessaires : Le DTG inclut une liste des travaux indispensables pour la conservation de l’immeuble sur les dix prochaines années, ainsi qu’une estimation de leur coût.

Le DTG offre ainsi une vision claire et détaillée de l’état de l’immeuble et des actions à entreprendre pour son entretien et sa rénovation. Contrairement au DPE collectif (qu’il intègre) il ne se limite pas simplement aux aspects énergétiques mais couvre également les dimensions architecturales, techniques et financières.

Quand le Diagnostic technique global est-il obligatoire ?

La réalisation du Diagnostic Technique Global est obligatoire dans certains cas précis :

• Immeubles en procédure d’insalubrité : Si un immeuble a fait l’objet d’une telle procédure, le syndic de copropriété doit demander un DTG.
• Mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans : Lorsque qu’un immeuble de plus de 10 ans est divisé en plusieurs lots de copropriété, un DTG est nécessaire.

Dans les autres cas le DTG n’est pas obligatoire, mais il peut être décidé par un vote en assemblée générale à la majorité simple des copropriétaires. Cette décision peut être prise pour anticiper les travaux et maintenir la valeur du bien immobilier.

Le DTG n’est pas obligatoire pour la vente d’un lot situé dans l’immeuble, mais s’il a été effectué, il devra figurer parmi les documents remis au futur acquéreur lors de la signature chez le notaire.

Qui choisit de réaliser un DTG ?

La décision de réaliser un DTG est prise par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Le syndic de copropriété inscrit cette proposition à l’ordre du jour, et les copropriétaires votent à la majorité simple.

Si la décision est approuvée, le syndic de copropriété se charge de sélectionner un professionnel certifié pour réaliser le DTG. Le choix du prestataire peut se faire sur recommandation ou suite à la consultation de plusieurs devis.

Une fois le DTG réalisé, il doit être présenté lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cela permet à tous les copropriétaires de prendre connaissance des conclusions du diagnostic et de discuter des travaux à envisager. Les travaux recommandés peuvent alors être inscrits à l’ordre du jour et soumis à un vote pour leur mise en œuvre.

Qui peut réaliser le Diagnostic Technique Global ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) doit être réalisé par un professionnel disposant des compétences définies par le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016

• Le DTG peut être effectué par des architectes, des bureaux d’études techniques, des ingénieurs spécialisés, ou des diagnostiqueurs certifiés.
• Le professionnel doit maîtriser les normes de sécurité, les règles de copropriété, la gestion financière, ainsi que les techniques de construction et d’optimisation énergétique. La connaissance des matériaux de construction et des équipements techniques est également nécessaire.
• Le diagnostiqueur doit posséder une certification délivrée par un organisme accrédité, attestant de ses compétences et de son indépendance.
• Le choix du diagnostiqueur est effectué par le syndic de copropriété, souvent après consultation de plusieurs devis pour comparer les offres en termes de qualité et de coût. Le diagnostiqueur doit fournir ses justificatifs de compétences, certifications, assurances professionnelles, et une attestation d’indépendance.
• Une fois le DTG réalisé, il est intégré dans le carnet d’entretien de la copropriété et présenté lors de l’assemblée générale suivante. Cela permet aux copropriétaires de prendre connaissance des conclusions et de discuter des travaux à entreprendre.

Quel est le prix d’un DTG ?

Le prix d’un Diagnostic Technique Global peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la taille de l’immeuble, le nombre de lots, la complexité des installations, et la région où se situe la copropriété. Voici quelques éléments pour mieux comprendre les variations de prix :

• Taille de l’immeuble : Plus l’immeuble est grand et comporte de lots, plus le coût du DTG sera élevé. Les immeubles avec de nombreuses parties communes et des équipements complexes nécessitent une analyse plus approfondie.
• Complexité des installations : Les copropriétés avec des systèmes de chauffage collectif, des ascenseurs, ou des équipements spécifiques peuvent voir le coût du DTG augmenter en raison de la complexité de l’analyse nécessaire.
• Localisation : Le prix du DTG peut également varier selon la région. Dans les zones géographiques disposant d’une offre limitée de diagnostiqueurs, le prix pourrait être plus élevé car cela pourrait impliquer des frais de déplacement.
• Prestataire choisi : Le choix du prestataire peut influencer le prix. Il est souvent recommandé de demander plusieurs devis pour comparer les tarifs et les services proposés.

La fourchette de prix d’un DTG pour un immeuble peut se situer entre 2000 et 11 500 euros. Tout dépendra des critères cités ci-dessus mais également de la prestation, certaines incluent un audit énergétique et d’autres non.

Différence entre le Diagnostic Technique Global et le PPPT

Le Diagnostic Technique Global (DTG) ne doit pas être confondu avec le Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) qui sont deux outils complémentaires utilisés pour la gestion des immeubles en copropriété.

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est un document de planification à long terme, généralement sur une période de dix ans, qui vise à organiser et prévoir les travaux de maintenance, de rénovation et d’amélioration nécessaires pour un immeuble en copropriété. Le PPPT permet de prioriser les interventions, d’estimer les coûts, de planifier les travaux dans le temps et de déterminer les moyens de financement appropriés.

Le DTG et le PPPT sont complémentaires. Le DTG peut servir de point de départ en fournissant une vision détaillée et actuelle de l’état de l’immeuble. À partir de ces informations, le PPPT peut être élaboré pour planifier les travaux sur une période plus longue, en répartissant les coûts et en organisant les interventions de manière optimale. Alors que le DTG est une évaluation ponctuelle réalisée à un moment précis, le PPPT est un plan évolutif et régulier, mis à jour en fonction des besoins et des évolutions constatées grâce au DTG.

A partir du 1er janvier 2025, le PPPT devient obligatoire pour toutes les co-propriétés. A noter que si un DTG a été effectué et ne fait pas apparaitre de recommandation de travaux, le PPPT n’est pas obligatoire.

Les grandes lignes à retenir sur le DTG

• Le DTG offre une vision globale de l’état d’un immeuble en copropriété, couvrant la sécurité, la conformité réglementaire et la performance énergétique.
• Le DTG est obligatoire pour les immeubles en procédure d’insalubrité et ceux de plus de 10 ans lors de leur mise en copropriété.
• Le DTG permet de planifier les travaux nécessaires et d’assurer la pérennité de l’immeuble, en anticipant les coûts et en évitant les situations d’urgence.
• Le DTG doit être réalisé par des experts certifiés, choisis par le syndic de copropriété, garantissant la fiabilité des diagnostics effectués.
• Le prix d’un DTG varie entre 2000 et 11500 Euros et dépend de la configuration et de la taille de l’immeuble.