DPE G : Définition, interdiction de location, obligations et aides disponibles

Vous êtes propriétaire d’un bien classé G au DPE ? Vous vous demandez ce que cela implique, s’il est encore possible de le louer, et surtout ce qu’il faut faire pour corriger le tir ? Depuis le 1er janvier 2025, les règles se sont durcies pour les passoires thermiques, avec à la clé des interdictions de location et des contraintes sur les loyers. On fait le point sur les conséquences pour les propriétaires et les solutions pour sortir de la classe G au DPE grâce aux aides à la rénovation.

Qu’est-ce qu’un DPE G ?

Un logement classé G au DPE, est un logement particulièrement énergivore. Sa consommation d’énergie dépasse 420 kWh/m²/an et il émet une quantité importante de gaz à effet de serre. C’est le plus mauvais score possible sur le diagnostic. En général, ces logements souffrent de mauvaise isolation thermique, de chauffages vétustes ou énergivores (type convecteurs électriques anciens), et d’un bâti peu performant.

Depuis la réforme du DPE de juillet 2021, le classement prend en compte à la fois la consommation énergétique (en énergie primaire) et les émissions de CO2. L’objectif est de lutter à la fois contre la précarité énergétique et le réchauffement climatique.

Les logements classés G sont considérés comme des « passoires thermiques ».

Le terme « passoire thermique » désigne les logements classés F ou G au DPE. Ces biens très énergivores ont des conséquences sanitaires et financieres négatives : en hiver, ils sont souvent difficiles à chauffer correctement, ce qui peut nuire au confort des occupants, voire à leur santé, tout en faisant grimper les factures d’énergie.

Interdiction de mise en location des logements de DPE G depuis le 1er janvier 2025

La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, prévoit un calendrier progressif d’interdiction de location des passoires thermiques. Les biens classés G+, c’est-à-dire ceux consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale, étaient déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2023.

Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G, même ceux consommant entre 420 et 450 kWh/m²/an, sont également concernés par cette interdiction de mise en location.

Calendrier des interdictions de location selon le DPE :

• 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G+ (plus de 450 kWh/m²/an).
• 1er janvier 2025 : interdiction de louer tous les logements classés G.
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F.
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E.

Peut-on continuer à louer un logement G déjà occupé ?

Oui, un logement G déjà loué peut continuer à être occupé, tant que le locataire reste en place. L’interdiction s’applique uniquement à la remise en location. En revanche, cela entraîne une conséquence directe sur les loyers : L’indexation annuelle du loyer est bloquée pour les passoires thermiques (F ou G), y compris si le bail a été signé avant l’interdiction.

Autrement dit, même si le locataire reste, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer en appliquant l’IRL (indice de référence des loyers). Et si le locataire quitte le logement, il sera interdit de relouer tant que des travaux de rénovation énergétique n’ont pas été réalisés et que le classement énergétique n’a pas été amélioré à E ou mieux.

Existe-t-il des exceptions à l’interdiction de louer ?

Il existe quelques dérogations, mais elles sont limitées.

• Logements en copropriété : si les travaux nécessaires pour améliorer le DPE nécessitent des travaux dans les parties communes (isolation des façades, de la toiture, etc.), le bailleur est exempté d’interdiction de louer si la copropriété refuse ces travaux. Il devra alors prouver qu’il a bien tenté d’engager la copropriété dans des travaux collectifs.
• Monuments historiques ou biens classés : certains biens soumis à des contraintes patrimoniales strictes peuvent bénéficier de dérogations si les travaux nécessaires sont incompatibles avec la réglementation des bâtiments classés.
• Impossibilité technique ou administrative avérée : dans certains cas particuliers (zone protégée, refus d’autorisation d’urbanisme, etc.), le propriétaire pourra demander une dérogation à condition de la justifier précisément.

Comment améliorer un DPE G pour pouvoir relouer ?

Pour pouvoir relouer un logement classé G, il est nécessaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant d’améliorer le DPE.

Travaux les plus courants pour sortir de la classe G :

• Isolation des combles et de la toiture
• Isolation des murs (par l’intérieur ou l’extérieur)
• Isolation du plancher bas
• Remplacement du système de chauffage (passer à une pompe à chaleur, chaudière gaz à condensation ou réseau de chaleur)
• Installation d’une ventilation performante (VMC)
• Remplacement des menuiseries (fenêtres double vitrage isolant)

Les aides disponibles pour la rénovation énergétique

Rénover un logement G peut représenter un coût important, mais de nombreuses aides financières existent pour accompagner les propriétaires dans cette démarche.

• MaPrimeRénov’ : L’aide phare du gouvernement. Elle est accessible à tous les propriétaires, qu’ils occupent le logement ou le mettent en location.
• Éco-PTZ (Prêt à taux zéro) : permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêt pour financer les travaux.
• Prime CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) : versée par les fournisseurs d’énergie sous forme de primes ou bons de réduction.
• TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique.
• Exonérations fiscales possibles dans certaines communes ou cas particuliers.

À retenir

• Les logements G sont considérés comme des passoires thermiques.
• Ils sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.
• Un bail en cours peut se poursuivre, mais sans augmentation de loyer.
• Interdiction de relouer si le locataire part, sauf après rénovation.
• Des aides comme MaPrimeRénov’ permettent de financer les travaux.