Le DPE est demandé par les banques pour obtenir un prêt immobilier

Mis à jour le 5 octobre 2024 à 09:56

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui vise à évaluer la performance énergétique d’un logement en lui attribuant une note allant de A à G, A étant la meilleure et G la pire. 

Initialement, le DPE était principalement utilisé comme un outil d’information pour les acheteurs et locataires. Cependant, au fil des années, son importance a considérablement augmenté, notamment dans le secteur bancaire. Le DPE d’un logement est désormais systématiquement demandé par les banques aux aspirants acquéreurs pour bâtir leur projet de financement et a une influence sur l’octroi, les conditions et le montant du prêt immobilier.  

Les nouvelles réglementations autour de l’efficacité énergétique, notamment pour les logements dits « passoires thermiques » (classés F ou G), ont des répercussions significatives sur le marché immobilier, les emprunteurs et les banques.  Dans cet article, nous allons explorer l’impact du DPE sur l’obtention d’un prêt immobilier, notamment les dépenses supplémentaires liées à l’énergie, les éventuels travaux de rénovation, et les restrictions réglementaires à venir sur la location de certains biens immobiliers.

Evolution du rôle du DPE dans le secteur bancaire

Comme expliqué en introduction, le DPE a pris une importance considérable pour les banques dans le financement de l’acquisition de biens immobiliers.  Cela s’explique par plusieurs facteurs :

– La prise de conscience environnementale : Les banques, comme de nombreuses autres institutions, sont de plus en plus sensibles aux enjeux environnementaux. Elles cherchent à encourager les investissements dans des biens immobiliers économes en énergie.

– La réglementation : Les gouvernements ont mis en place des incitations et des réglementations favorisant les bâtiments à faible consommation énergétique, ce qui a poussé les banques à s’adapter.

– La gestion des risques : Un bien avec une meilleure performance énergétique est généralement considéré comme un investissement plus sûr à long terme.

Un mauvais DPE : un impact sur le budget énergétique

Un logement avec un mauvais DPE est énergivore, ce qui signifie que les occupants sont susceptibles de dépenser beaucoup plus pour leur consommation d’énergie. Cela s’explique par des faiblesses structurelles telles qu’une mauvaise isolation ou un système de chauffage inefficace, qui entraînent une consommation excessive d’énergie. Les ménages vivant dans de tels logements sont donc exposés à des factures de chauffage plus élevées, ce qui peut réduire leur capacité à rembourser un prêt immobilier.

Lorsque les banques évaluent la capacité de remboursement d’un emprunteur, elles prennent en compte les charges courantes du ménage, y compris les factures énergétiques. Si celles-ci sont particulièrement élevées en raison d’un mauvais DPE, l’emprunteur pourrait se retrouver avec un budget serré. En conséquence, la banque pourrait ajuster les conditions du prêt, voire refuser l’octroi de celui-ci si elle estime que l’emprunteur aura du mal à faire face à ses obligations financières.

Les études montrent qu’un ménage vivant dans une passoire thermique peut voir ses factures d’énergie exploser, surtout en période hivernale. Ces surcoûts pourraient détourner une partie importante du revenu disponible vers des dépenses énergétiques, laissant moins de ressources pour le remboursement du crédit. Les banques, de plus en plus sensibles à ces aspects, intègrent désormais ces données dans leur processus d’évaluation des risques.

Travaux de rénovation énergétique : un facteur influençant le montant du prêt bancaire

Outre les dépenses en énergie,  un DPE défavorable peut être perçu comme un risque supplémentaire, car il pourrait impliquer des coûts de rénovation futurs ou une dépréciation potentielle du bien. Ces travaux peuvent inclure l’isolation des murs et des toits, le remplacement des fenêtres ou l’installation d’un système de chauffage plus performant. Ces rénovations peuvent être coûteuses et, dans de nombreux cas, doivent être prises en compte lors de la demande de prêt immobilier.

Les banques sont conscientes que l’acquisition d’un bien avec un mauvais DPE implique souvent des travaux. Ainsi, elles peuvent inclure dans le montant du prêt une somme destinée à financer ces rénovations énergétiques. L’évaluation du coût des travaux sera alors intégrée au calcul de la capacité d’emprunt du futur propriétaire. Pour cela, les emprunteurs peuvent bénéficier d’aides telles que MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ, qui facilitent le financement de ces améliorations. Ces dispositifs permettent d’alléger la charge financière des travaux de rénovation tout en permettant aux propriétaires de se conformer aux nouvelles exigences énergétiques.

Les banques, en revanche, pourraient également limiter le montant du prêt si elles estiment que les travaux à réaliser sont trop coûteux ou que le logement a peu de potentiel pour une rénovation réussie. Elles préfèrent en effet prêter à des projets où le rapport coût-bénéfice des travaux est clairement favorable.

L’interdiction de location des passoires thermiques et son influence sur le prêt

L’une des principales conséquences d’un mauvais DPE concerne les biens destinés à la location. La loi Climat et Résilience mis en place en 2021 et qui vise à lutter contre le dérèglement climatique a mis en place un calendrier  d’interdiction de passoires thermiques. Les logements classés G+ sont déjà interdits de location. Les logements classés F ou G, seront progressivement interdits à la location dans les années à venir. Ce calendrier commence dès le 1er janvier 2025 pour les logements classés G, qui ne pourront plus être loués, et se poursuit en 2028 pour les logements classés F, avec une dernière étape en 2034 pour les logements classés E.

Cette interdiction a des conséquences directes sur les investisseurs immobiliers cherchant à financer l’acquisition d’un bien locatif. Si le logement visé est classé F ou G, il devra obligatoirement être rénové pour pouvoir être mis en location. Cela augmente considérablement les coûts d’acquisition, car il faudra non seulement financer l’achat du bien, mais aussi les travaux de rénovation.

Les banques, conscientes de cette réglementation, évaluent donc les biens immobiliers en tenant compte de leur potentiel locatif. Un mauvais DPE réduit ce potentiel et augmente les risques pour l’investisseur et l’établissement prêteur. Si le bien ne peut être loué sans travaux, la banque pourrait refuser le prêt ou tout simplement tenir compte du montant des travaux de rénovation énergétique à réaliser pour améliorer le DPE dans le montant du prêt octroyé . Dans ce cas de figure les banques ne se contentent pas uniquement du DPE mais peuvent également demander un audit énergétique à l’acquéreur.

Les prêts plus favorables pour les logements avec un bon DPE

Certaines banques proposent des taux d’intérêt préférentiels pour les biens ayant un bon DPE (généralement A, B ou C). Cette pratique vise à encourager l’investissement dans des logements écoénergétiques.. En effet, un bien classé A, B ou C est non seulement moins énergivore, mais aussi plus conforme aux exigences environnementales actuelles et futures. Ces logements sont donc moins risqués pour les banques, car ils présentent des charges énergétiques moins élevées et sont peu susceptibles de nécessiter des travaux de rénovation coûteux à moyen terme.

A cela s’ajoute l’impact positif sur la valorisation du bien. Un bien avec un bon DPE se revendra beaucoup plus cher qu’un bien similaire (adresse, superficie, plan) avec un mauvais DPE.

Certaines banques proposent même des prêts à des taux préférentiels pour les projets immobiliers écologiques, incluant souvent des incitations pour l’achat ou la rénovation de logements à haute performance énergétique. Cela encourage les acheteurs à privilégier des biens moins énergivores, et donc plus durables.

L’Importance du DPE Projeté dans l’Obtention d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ est un prêt sans intérêt accordé sur une partie du montant du prix d’acquisition d’un bien immobilier. Ce prêt s’inscrit dans une logique de transition énergétique, en encourageant les propriétaires à réduire la consommation énergétique des logements. Ce prêt vise à rendre plus accessible l’achat ou la rénovation de logements plus respectueux de l’environnement, avec des aides qui couvrent une partie des travaux nécessaires pour atteindre une meilleure efficacité énergétique. Pour être éligible, l’acquéreur doit justifier que le logement est faiblement énergivore via un DPE classique. 

Dans le cas où le logement serait une passoire thermique, l’acquéreur doit prouver que les travaux envisagés permettront au bien de passer à une meilleure classe énergétique. Et pour cela il lui est souvent demandé de réaliser un DPE projeté. Le DPE projeté est une estimation de la performance énergétique d’un bien immobilier après réalisation de travaux de rénovation spécifique. Le PTZ est réservé aux biens respectant des critères énergétiques stricts, ou à ceux dont le DPE projeté montre qu’ils atteindront ces standards après travaux. 

A retenir

• Les banques demandent le DPE d’un bien pour évaluer les risques liés à l’octroi d’un prêt immobilier.
• Un mauvais DPE implique des dépenses énergétiques plus élevées et peut impacter la capacité à rembourser un prêt. Cela a une influence sur l’octroi et le montant d’un prêt.
• Les logements avec un mauvais DPE nécessitent souvent des travaux de rénovation, qui influencent le montant du prêt.
• Pour un investissement locatif, l’acquisition d’une passoire thermique entraîne la prise en compte des travaux de rénovations énergétiques dans le montant du prêt.
• Un bon DPE peut conduire à des taux d’intérêt plus avantageux et une capacité d’emprunt accrue.
• Un DPE projeté est demandé pour l’obtention d’un PTZ (prêt à taux zéro) lors de l’acquisition d’une passoire thermique.