Interdiction de location des passoires thermiques : DPE concernés, calendrier, sanctions et conséquences

Mis à jour le 6 octobre 2024 à 10:45

L’interdiction de location des passoires thermiques est l’une des grandes mesures introduites par la loi Climat et Résilience adoptée le 22 août 2021. Cette loi ambitieuse a instauré un calendrier précis pour l’interdiction progressive de la location des logements considérés comme des « passoires thermiques », c’est-à-dire les habitations les plus énergivores en fonction de leur classe DPE. Avec un calendrier progressif jusqu’en 2034, l’objectif est d’améliorer la performance énergétique du parc immobilier français tout en répondant aux enjeux environnementaux et de précarité énergétique.

Dans cet article, nous allons explorer en détail les tenants et les aboutissants de cette mesure, son calendrier de mise en œuvre, les sanctions prévues, ainsi que ses implications pour les propriétaires, les locataires et le marché immobilier dans son ensemble. Nous verrons également comment sortir de ces interdictions via des rénovations énergétiques et la possibilité d’un report dans le contexte de la pénurie de logements.

Pourquoi interdire la mise en location de passoires thermiques ?

Les passoires thermiques désignent des logements particulièrement énergivores dont le DPE est classé F ou G.

L’interdiction de location des passoires thermiques s’inscrit dans une logique de transition écologique visant à réduire l’empreinte carbone du secteur immobilier, responsable d’une part significative des émissions de gaz à effet de serre. Le secteur du bâtiment est responsable d’environ 25% des émissions de gaz à effet de serre en France. En ciblant les logements les moins performants, cette mesure vise à réduire significativement ces émissions.

De plus, les passoires thermiques, souvent mal isolées et dotées de systèmes de chauffage obsolète peuvent consommer énormément d’énergie. Cela conduit également à des coûts élevés pour les occupants et aggrave la précarité énergétique, une situation où de nombreux ménages (souvent les plus modestes) se retrouvent dans l’incapacité de chauffer correctement leur logement en raison de factures énergétiques trop élevées. Cette situation a des conséquences sur leur santé et leur qualité de vie.

L’interdiction de louer des passoires thermiques vise ainsi à encourager les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. Ces derniers permettent de rendre les logements plus économes en énergie. À plus long terme, l’objectif est de réduire de manière significative la consommation énergétique de la France et de lutter contre le changement climatique.

Le calendrier d’interdiction de location de logements en fonction du DPE 

Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques est progressif. Il concerne les logements classés G, F, et E selon le DPE. Voici les grandes dates à retenir :

• 1er janvier 2023 : interdiction pour les logements classés G+ (ceux dont la consommation dépasse 450 kWh/m² par an).
• 1er janvier 2025 : interdiction pour l’ensemble des logements classés G.
• 1er janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F.
• 1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.

Ces dates permettent aux propriétaires de planifier leurs rénovations ou de décider de vendre leurs biens avant que l’interdiction ne s’applique. Ce délai progressif permet de lisser la charge de travaux sur plusieurs années.

Quels biens sont concernés par l’interdiction de location de passoires thermiques ?

L’interdiction de location concerne les biens d’habitations classés F, G, et E loués à titre de résidence principale, qu’il s’agisse de locations nues ou meublées. Cependant, certains types de biens ne sont pas concernés par cette interdiction :

– Les résidences secondaires

– Les locations saisonnières (moins de 4 mois par an)

– Les baux mobilité (1 à 10 mois pour certaines catégories de locataires)

– Les logements-foyers

– Les logements de fonction

– Les logements situés dans des zones protégées ou historiques, où les travaux d’isolation peuvent être restreints par des contraintes architecturales.

– Certains bâtiments collectifs où des travaux de rénovation individuels ne permettent pas d’améliorer significativement la performance énergétique globale.

Pour ces logements, des dérogations sont parfois possibles, mais elles doivent être justifiées et soumises à validation. De plus, l’interdiction de location ne concerne que les biens d’habitations et pas les baux commerciaux/professionnels.

Gels des loyers et sanctions pour la location de passoires thermiques

Depuis le 24 août 2022, la loi « Climat et Résilience » interdit toute augmentation de loyers des logements classés F et G. Cela signifie que les loyers de passoires thermiques ne peuvent plus être augmentés lors du renouvellement du bail ou d’un changement de locataire. De plus, la révision annuelle de loyer basée sur une clause d’indexation ne peut plus être appliquée s’il s’agit d’une augmentation de loyer. En outre dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, il n’est plus possible d’appliquer un complément de loyer pour les logements classés F ou G.

Si un bailleur met en location à partir de 2025 un logements classés G, ou un logement classé F à partir de 2028 et ou un logement de DPE E à partir de 2034 il s’expose à différentes sanctions : 

• Obligation de travaux : En cas de location d’un logement non conforme, le propriétaire peut être contraint par un tribunal d’effectuer les travaux nécessaires pour rendre le logement décent sur le plan énergétique.
• Sanctions financières : Le propriétaire peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire ainsi qu’à une réduction du loyer.

Location de passoire thermique : que se passe-t-il pour les baux en cours ?

Les locataires occupant déjà un logement classé G avant 2025 (ou F avant 2028) ne seront pas obligés de quitter leur logement à la date d’interdiction. Le bail en cours reste valable jusqu’à son terme.

À l’échéance du bail, si le logement n’a pas été rénové pour atteindre au moins la classe F à partir de 2025 (ou E à partir de 2028), le propriétaire ne pourra pas proposer un renouvellement de bail et devra donner conger au locataire pour entreprendre des travaux de rénovations énergétiques.

Pour les locataires, cela pourrait créer une certaine insécurité, notamment dans les zones où la pénurie de logements est déjà un problème. Il est possible que des aménagements de cette loi permettant aux locataires de rester dans les lieux et un renouvellement traditionnel du bail voient le jour car cela pourrait avoir des conséquences graves si les locataires avaient des difficultés à retrouver un logement.

Pour sortir de ces interdictions : La rénovation énergétique

Face à l’interdiction de louer les passoires thermiques, la rénovation énergétique s’impose comme la solution principale pour les propriétaires. Cette démarche, bien que parfois coûteuse et complexe, offre de nombreux avantages à long terme. Cela consiste à réaliser plusieurs types de travaux, notamment :

• Isolation thermique : Isolation des murs, combles, planchers ou toitures pour réduire les déperditions de chaleur.
• Remplacement du système de chauffage : Opter pour des systèmes plus performants, tels que les pompes à chaleur, les chaudières à condensation ou les solutions fonctionnant aux énergies renouvelables.
• Amélioration de la ventilation : Installer une ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour assurer un renouvellement efficace de l’air, ce qui contribue également à réduire la consommation énergétique.

Avant de se lancer dans des travaux de rénovation énergétiques, il peut être judicieux de faire réaliser un DPE projeté qui fournit des scénarios de rénovations pertinents pour gagner des classes de DPE.

Ces rénovations peuvent être coûteuses, mais de nombreuses aides existent, telles que MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie (CEE), ou encore l’éco-prêt à taux zéro.

Les conséquences de l’interdiction de locations de passoires thermiques : défis et opportunités

L’interdiction progressive de la location des passoires thermiques engendre des bouleversements significatifs sur le marché immobilier français. Ces changements, bien que nécessaires pour l’amélioration du parc locatif et la lutte contre le changement climatique, soulèvent des défis et opportunités.

L’une des conséquences principales de ces interdictions est la raréfaction des logements disponibles à la location en particulier dans les grandes agglomérations. Les grandes villes, déjà en tension sur le plan locatif, pourraient voir leur situation s’aggraver. Les logements étudiants et les petites surfaces, souvent plus anciens et moins bien isolés, risquent d’être particulièrement touchés. Avec un marché locatif déjà tendu, le retrait progressif des passoires thermiques pourrait aggraver la crise du logement. 

Dans une ville comme Paris, où près de 20% des logements sont classés F ou G, cela pourrait représenter le retrait temporaire de plusieurs dizaines de milliers de logements.

Face au risque de pénurie de studios et petites surfaces, le barème de l’étiquette DPE des logements de moins de 40 m2  a été modifié.

Par ailleurs, dans les villes qui ne sont pas assujetties à un encadrement des loyers, certains propriétaires pourraient choisir de répercuter le coût des travaux de rénovation sur le montant des loyers entraînant ainsi une hausse des prix sur le marché locatif. De plus, les logements déjà rénovés ou naturellement performants (constructions récentes) pourraient voir leur valeur locative augmenter du fait de la rareté relative de l’offre conforme. Cela pourrait créer un marché à deux vitesses entre les logements rénovés et ceux qui ne le sont pas encore.

En parallèle, on observe également une hausse des ventes de logements classés F et G, certains bailleurs préférant vendre plutôt que d’entreprendre des travaux coûteux. Cela crée une opportunité pour des investisseurs ou acheteurs-occupants prêts à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, ces biens étant vendus moins chers en moyenne que des bien équivalent à meilleurs DPE.

Face à la pénurie : vers un report de l’interdiction de location des logements de DPE G?

L’approche des premières échéances d’interdiction de location des passoires thermiques soulève des inquiétudes quant à ses impacts sur le marché du logement. Face à ces préoccupations, un report de l’interdiction de location des passoires thermiques est réclamé par de nombreux acteurs de  l’immobilier et a été envisagé par certains hommes politiques. L’ancien premier ministre Bruno Lemaire avait déclaré être favorable à une révision du calendrier des interdictions de location. Toutefois, celui-ci n’avait jamais été modifié.

Il est fort probable que le calendrier d’interdiction soit assoupli par le gouvernement Barnier, notamment pour les logements classés G à partir de 2025, afin de donner plus de temps aux propriétaires pour réaliser les travaux. Dans sa Déclaration de politique Générale ce dernier a dit à propos du DPE que son « calendrier serait adapté« .

Cette hypothèse est renforcée par la crise du logement que connaît déjà la France, et par le risque de voir des dizaines de milliers de logements retirés du marché locatif. Si un tel report venait à se concrétiser, il permettrait aux propriétaires de planifier leurs travaux plus sereinement et limiterait l’aggravation de pénurie du marché locatif très anxiogène pour les locataires.

Les points à retenir

• Les logements classés F, G et E seront respectivement interdits de mise en location à partir de 2025, 2028  et 2034
• Un gel des loyers est appliqué depuis 2022 pour les passoires thermiques louées
• Les propriétaires qui ne respectent pas ces interdictions s’exposent à des sanctions financières, à une baisse du loyer pratiqué ainsi qu’à l’obligation de réaliser des rénovations énergétiques
• Pour sortir de ces interdictions il faudra entreprendre des rénovations énergétiques
• Face au risque majeur de pénurie du parc locatif, l’interdiction de location sera peut-être repoussée