Mis à jour le 28 octobre 2024 à 08:12
Dans le cadre de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui s’inscrit dans la lutte contre le dérèglement climatique, de nouvelles obligations s’imposent aux copropriétés françaises. Parmi ces obligations, figure le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), un outil stratégique pour planifier et organiser les travaux nécessaires dans les immeubles en copropriété. Ce dispositif vise à améliorer la performance énergétique des bâtiments, à garantir leur pérennité et à améliorer leur gestion sur le long terme.
Dans cet article complet, nous analyserons en détail le PPPT, ses objectifs, ses conditions d’application, et comment il se distingue d’autres dispositifs existants pour les co-propriété comme le Diagnostic Technique Global (DTG). Nous verrons également comment l’audit énergétique collectif peut enrichir cette démarche et permettre d’accéder à diverses aides financières.
Sommaire
Qu’est-ce que le PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux) ?
Le PPPT est un document qui permet de dresser un planning des actions à mener sur l’échelle du bâtiment sur les 10 prochaines années.
Le PPPT a plusieurs objectifs
- Garantir la pérennité du bâtiment. Prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement. Assurer l’entretien des parties collectives et des équipements communs.
- Assurer la sécurité des occupants. Vivre dans un immeuble en bon état.
- Améliorer l’efficacité énergétique de l’immeuble. Et pour cela envisager des travaux de rénovation énergétique afin de d’entrainer des économies d’énergie et de réduire le taux d’émission de CO2.
La réalisation du PPPT nécessite l’intervention de professionnels qualifiés, garants de la qualité et de la pertinence des préconisations. Ces experts peuvent être des architectes, des bureaux d’études techniques ou des diagnostiqueurs qui détiennent les aptitudes nécessaires à la rédaction du plan de travaux.
Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Il peut également s’appuyer sur un DTG (diagnostic technique global) si celui-ci a été réalisé.
Le DPE collectif évalue la performance énergétique globale de l’immeuble. Il analyse non seulement la consommation énergétique du bâtiment, mais également ses émissions de gaz à effet de serre. Pour établir un DPE collectif, le professionnel doit visiter chaque typologie de logements au rez de chaussée, au dernier étage et en étage intermédiaire. Cela doit représenter à minima 10% du logement. Il extrapole ensuite une analyse pour donner une étiquette générale sur l’étiquette énergétique du bâtiment aussi bien sur l’étiquette énergie que l’étiquette GES (taux d’émission de CO2).
Que contient le PPPT
Le PPPT dresse un plan d’actions sur les 10 prochaines années qui seront à mener. C’est un planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d’une copropriété. Le PPPT contient :
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
- Une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux mentionnés permettent d’atteindre.
- Une estimation budgétaire de chaque projet de travaux et leur hiérarchisation. L’estimation de coût porte sur chacun des gestes qui sont proposés. Que ce soit des travaux d’isolation, de toiture , de ravalement de façade avec isolation, de changement chaudière etc
- Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Combien coûte un PPPT
Le coût d’un PPPT varie selon plusieurs critères : la superficie du ou des bâtiments et le nombre de lots. Le nombre de bâtiments. Leur localisation géographique. En général le PPPT inclus la réalisation du DPE collectif, mais si celui-ci a déjà été réalisé et que le bureau d’étude qui mène le PPPT accepte de l’utiliser, le PPPT peut-être un peu moins cher. Pour un PPPT incluant un DPE collectif il faut compter entre 2000 et 5000 Euros pour des copropriétés de 10 à 50 lots. Le tarif moyen avoisine les 3500-4000 Euros HT pour une copropriété d’une trentaine de lots. Les professionnels proposent souvent un pack incluant un audit énergétique collectif en complément. En général l’audit est facturé 1000 à 2000 euros supplémentaires.
💡 La différence entre le PPPT et le PPT
Lorsqu’un PPPT est adopté, il se transforme en PPT (plan pluriannuel de travaux) puisqu’il ne s’agit plus d’un projet. Le PPT va impacter la provision du fonds de travaux en fonction du montant des travaux qui ont été votés. Après cela, à chaque AG, le syndicat des copropriétaires présente un échéancier de travaux et assure l’approbation des comptes pour suivre le plan de travaux sur les 10 prochaines années.
Les obligations liées au PPPT
Un calendrier d’application progressif
Le PPPT est obligatoire pour les immeubles en copropriété de plus de 15 ans et suit un calendrier d’obligation en fonction du nombre de lots dont dispose la copropriété.
- Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots sont soumises à l’obligation de réaliser un PPPT. Cette première phase concerne les ensembles immobiliers les plus importants, qui disposent généralement de moyens administratifs et financiers plus conséquents pour mettre en place ce type de dispositif.
- Depuis le 1er janvier 2024, l’obligation s’est étendue aux copropriétés comptant entre 51 et 200 lots.
- À partir du 1er janvier 2025, l’obligation de réaliser un PPPT concernera les copropriétés de moins de 51 lots.
Le PPPT est valable 10 ans et doit ensuite être renouvelé.
Dans quels cas le PPPT n’est-il pas obligatoire ?
Le PPPT ne concerne que les copropriétés, ainsi les les immeubles en monopropriété n’ont pas d’obligation d’en faire réaliser un.
Le PPPT n’est pas obligatoire pour les immeubles construits il y a moins de 15 ans. Cette disposition s’explique par le fait que ces bâtiments récents répondent généralement à des normes de construction plus exigeantes et nécessitent moins d’interventions à court et moyen termes.
Les copropriétés ayant réalisé un DTG depuis moins de 10 ans sont également dispensées de l’obligation du PPPT. Cette exemption évite la multiplication des diagnostics et des coûts associés, le DTG fournissant déjà une analyse approfondie de l’état du bâtiment.
Enfin, les copropriétés ayant déjà voté un plan pluriannuel de travaux n’ont pas l’obligation immédiate de réaliser un PPPT. Cette disposition permet de ne pas remettre en cause des démarches déjà engagées par des copropriétés proactives.
🤯 Un calendrier de DPE collectif étrangement décalé
L’obligation de réaliser un DPE collectif suit un calendrier décalagé d’1 an sur le calendrier d’obligation du PPPT. Ainsi le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots. Il va être obligatoire à partir du 1er janvier 2025 pour les immeubles de 51 à 200 lots et de janvier 2026 pour les immeubles de moins de 51 lots. C’est un an de plus que pour le PPPT. Cela parait étrange car le DPE collectif est obligatoirement contenu dans un PPPT.
PPPT et DTG : des dispositifs complémentaires
Le DTG : un outil d’analyse globale
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un document qui contient les informations essentielles relatives au bâti de la copropriété. Il s’agit d’une évaluation complète d’un immeuble visant à informer les copropriétaires sur l’état général de leur immeuble. Le document est composé de plusieurs éléments :
- L’état apparent des parties communes et des équipements communs : Cette section évalue l’état général des parties partagées de l’immeuble, comme les halls, escaliers, et installations communes (ascenseurs, chauffage collectif, etc.).
- Améliorations possibles : Le DTG identifie les améliorations potentielles pour optimiser la gestion et la maintenance de l’immeuble. Cela peut inclure des recommandations pour le calorifugeage, le changement de systèmes de chauffage, la ventilation, et l’isolation thermique.
- Situation financière : Ie DTG examine la santé financière du syndicat de copropriétaires, y compris les éventuels impayés et la capacité de financement des travaux nécessaires.
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif ou audit énergétique : Cette partie du DTG évalue la performance énergétique de l’immeuble et propose des mesures pour améliorer l’efficacité énergétique.
- Liste des travaux nécessaires : Le DTG inclut une liste des travaux indispensables pour la conservation de l’immeuble sur les dix prochaines années, ainsi qu’une estimation de leur coût.
Les différences entre le DTG et le PPPT
Le PPPT et le DTG présentent des différences dans leur approche et leur finalité . Alors que le DTG est une évaluation ponctuelle réalisée à un moment précis, le PPPT se concentre spécifiquement sur la planification des travaux, avec une dimension temporelle forte matérialisée par l’échéancier sur dix ans. Il met l’accent sur l’aspect opérationnel et financier des interventions à réaliser.
Les obligations diffèrent également. Alors que le PPPT va être obligatoire pour toutes les copropriétés de moins de 51 lots à partir du 1er janvier 2025, le DTG n’est obligatoire que pour la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans ou pour les immeubles faisant l’objet d’une procédure d’insalubrité.
La périodicité constitue une autre différence notable. Le PPPT doit être actualisé tous les 10 ans, créant ainsi un cycle continu de planification et de réalisation des travaux. Le DTG, lui, n’est pas soumis à une obligation de renouvellement périodique.
Le PPPT et le DTG : des outils proches et complémentaires
Le PPPT et le DTG sont complémentaires. Le DTG peut servir de base solide à l’élaboration du PPPT, fournissant une analyse approfondie de l’état du bâtiment sur laquelle s’appuyer pour planifier les travaux.
Malgré cette complémentarité, ces deux outils restent proche et ont quelques similitudes. Cela se manifeste dans la dispense temporaire de PPPT accordée aux copropriétés ayant réalisé un DTG récent. Cette disposition reconnaît la valeur des informations contenues dans le DTG et évite la multiplication des diagnostics.
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L’audit énergétique collectif, ou outil plus précis que le DPE pour accompagner le PPPT
Une synergie naturelle avec le PPPT
L’audit énergétique collectif est une étude énergétique bcp plus poussée que le dpe collectif. Même s’il n’est pas obligatoire, l’audit énergétique collectif est souvent recommandé en complément d’un PPPT. Il propose une analyse bien plus détaillée que le simple DPE collectif, examinant en profondeur tous les aspects énergétiques du bâtiment : isolation, systèmes de chauffage, ventilation, éclairage, etc.
Cette analyse poussée permet d’identifier précisément les sources de déperdition énergétique et de quantifier les économies potentielles. L’audit propose plusieurs scénarios de rénovation, chacun accompagné d’une estimation détaillée des coûts et des gains énergétiques attendus.
La combinaison de l’audit collectif et du PPPT créé une synergie particulièrement efficace. L’audit fournit les données techniques et financières précises nécessaires à l’élaboration d’un PPPT pertinent et réaliste.
Les avantages de l’audit énergétique collectif par rapport au DPE collectif
L’audit collectif se distingue du DPE collectif par sa précision et son niveau de détail. Il ne se contente pas d’évaluer la performance énergétique actuelle mais propose des solutions concrètes et chiffrées pour l’améliorer.
Les préconisations qui en découlent sont plus précises et mieux argumentées. Chaque scénario de rénovation fait l’objet d’une analyse coût-bénéfice détaillée, permettant aux copropriétaires de prendre des décisions éclairées.
L’analyse financière inclut non seulement les coûts des travaux mais aussi les économies d’énergie attendues et le retour sur investissement prévisible. Cette vision globale facilite la prise de décision et la planification financière.
L’audit énergétique collectif facilite l’accès aux aides financières pour la rénovation énergétique des copropropriétés
La réalisation d’un audit collectif ouvre la voie à des aides financières.
Ainsi, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique collectif pour bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété, principale aide à la rénovation énergétique des copropriétés.
L’audit collectif est également nécessaire pour bénéficier de l’aide Coup de Pouce CEE autre aide de taille pour les travaux de copropriété.À noter que pour bénéficier de ces deux aidess, les travaux doivent permettre d’obtenir un gain énergétique d’au moins 35 %.
