Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) informe sur la consommation énergétique d’un logement et son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE est valable 10 ans et repose sur la méthode 3CL, qui prend en compte les caractéristiques du bâti et des équipements pour calculer la performance énergétique.
Toute mise en location d’un logement nécessite un DPE valide, qui doit être annexé au bail .Toutefois, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 utilisaient une méthode de calcul différente et sont désormais obsolètes.
La loi Climat et Résilience de 2021 a renforcé l’importance du DPE en instaurant un calendrier progressif d’interdiction de location des logements les plus énergivores. Cette réglementation pousse de nombreux propriétaires à se poser une question essentielle : doivent-ils renouveler un DPE expiré lors d’un bail en cours ? Et quelles sont les conséquences si le nouveau DPE classe le logement en passoire thermique ? Nous répondons à ces interrogations dans cet article.
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Interdiction de location des passoires thermiques : un calendrier strict
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des logements classés F et G, qualifiés de « passoires thermiques ». Ce calendrier, établi pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation, prévoit plusieurs échéances :
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de location pour les logements classés G+, c’est-à-dire ceux dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m² par an.
- À partir du 1er janvier 2025 : interdiction de louer tous les logements classés G.
- Dès le 1er janvier 2028 : interdiction de location pour les logements classés F.
- Au 1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.
En parallèle, un gel des loyers a été instauré pour les logements classés F et G, rendant impossible toute augmentation sans amélioration de la performance énergétique.
Ainsi, le renouvellement d’un DPE en cours de bail peut avoir des conséquences importantes, notamment si le nouveau diagnostic classe le logement en passoire thermique.
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Un propriétaire doit-il refaire un DPE lors d’une reconduction tacite du bail ?
Le DPE n’est pas obligatoire lors d’une reconduction tacite
Conformément à l’article 3-3 de la loi n° 89-462, l’obligation d’annexer le DPE ne concerne que la signature du bail initial, et non ses renouvellements tacites. Autrement dit, un propriétaire n’a pas l’obligation de fournir proactivement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail.
Le locataire peut exiger un DPE valide
Toutefois, un locataire a le droit de demander un DPE à jour lors de la reconduction tacite ou après celle-ci. Si le DPE initial était un ancien diagnostic effectué avant juillet 2021 et que sa validité a expiré, cela permet au locataire de vérifier que le logement respecte le critère de décence énergétique, en vigueur depuis le 1er janvier 2023.
Ce renouvellement peut avoir des répercussions sur la location, notamment en cas de dégradation du classement énergétique du logement.
Quelles conséquences si le nouveau DPE classe le logement en passoire thermique ?
Si, après une demande de mise à jour du DPE par le locataire, le logement se retrouve classé F ou G, plusieurs conséquences importantes peuvent découler de cette nouvelle classification.
Un gel des loyers
Depuis le 24 août 2022, la loi « Climat et Résilience » interdit toute augmentation de loyers des logements classés F et G. Cela signifie que les loyers de passoires thermiques ne peuvent plus être augmentés lors du renouvellement du bail ou d’un changement de locataire. Toute revalorisation annuelle basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) est également interdite.
Pour pouvoir à nouveau augmenter le loyer, des travaux de rénovation devront être réalisés afin d’atteindre au minimum la classe E, avec un nouveau DPE à l’appui.
À noter que le locataire est toujours tenu de régler le loyer.
Le locataire peut engager des démarches contre le propriétaire
Si le logement ne respecte plus les critères de décence énergétique, le locataire peut exiger la mise en conformité du bien :
- Tentative de règlement à l’amiable avec le propriétaire pour demander la réalisation de travaux.
- Saisie de la Commission départementale de conciliation, bien que cette étape soit facultative.
- Saisie du juge, qui peut ordonner :
- La réalisation de travaux sous un délai déterminé.
- Une réduction du loyer.
- Une indemnisation du locataire en cas de préjudice.
En pratique, l’obligation de mise en conformité du bien concernera surtout les baux signés après le 1er janvier 2023 avec un DPE G+ ou après le 1er janvier 2025 avec un DPE G. En revanche, le gel d’indexation du loyer s’appliquera bien en cas de renouvellement de DPE expiré à la demande du locataire lors d’une reconduction de bail, avec une classe rétrogradée en F ou G.
