Quelles sanctions pour les propriétaires et les agences en cas d’absence ou d’un DPE erroné

Mis à jour le 30 septembre 2024 à 05:00

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document obligatoire lors de la vente ou la location d’un bien qui donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Il a une portée informative pour le locataire ou l’acheteur d’un bien immobilier.

L’absence ou l’inexactitude du DPE peut avoir des conséquences juridiques et financières importantes. Dans cet article, nous allons examiner en détail les différentes sanctions auxquelles s’exposent les propriétaires et les agences immobilières en cas de non-respect des obligations liées au DPE. 

Nous commencerons par un rappel sur la nature et l’importance du DPE, puis nous explorerons les différents cas de figure où des sanctions peuvent être appliquées : absence d’affichage du DPE sur les annonces immobilières, non-remise du DPE lors d’une location ou d’une vente, et enfin, les conséquences d’un DPE erroné ou falsifié. À travers des exemples concrets et des références juridiques, nous mettrons en lumière l’importance du respect de ces obligations.

Quelles obligations pour le DPE 

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Il apporte une estimation de la consommation énergétique d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Le DPE est classé de A à G, A désignant les logements ayant la meilleure performatio énergétique et G les logements les plus énergivores.

Le DPE informe les futurs acquéreurs ou locataires sur la consommation énergétique du bien, sensibilise à l’impact environnemental de cette consommation et peut inciter à la réalisation de travaux d’économie d’énergie.

Le DPE a une durée de validité de 10 ans.

Depuis le 1er janvier 2011, l’affichage de la classe du DPE d’un bien immobilier est obligatoire sur toutes les annonces immobilières, que ce soit pour une vente ou une location. Cette obligation concerne :

– Les annonces publiées dans la presse écrite

– Les annonces diffusées sur Internet

– Les affiches ou panneaux visibles de la voie publique

– Les vitrines des agences immobilières

Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an et qui sont classés G+ ne peuvent plus être loués. Par ailleurs, les logements classés F et G, considérés comme des « passoires énergétiques » seront également interdits de mise en location à partir du 1er janvier 2025 pour les logements classés G et le 1er janvier 2028 pour les logements classés F.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions, que nous allons détailler dans les sections suivantes.

Sanctions en cas de non-affichage du DPE sur les sites d’annonces

Le non-affichage du DPE sur les annonces immobilières constitue une infraction à la réglementation en vigueur. Les sanctions peuvent varier selon que l’infraction est commise par un particulier ou un professionnel de l’immobilier.

Les propriétaires particuliers qui ne respectent pas l’obligation d’affichage du DPE dans leurs annonces s’exposent à une amende administrative. Selon l’article L134-4-3 du Code de la construction et de l’habitation, cette amende peut aller jusqu’à 3000 euros pour une personne physique.

Les agences immobilières et autres professionnels du secteur encourent des sanctions plus lourdes. L’amende administrative peut atteindre 15 000 euros pour une personne morale, conformément à l’article L134-4-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Par exemple, une agence immobilière de l’Hérault a été condamnée par la cour d’appel de Montpellier, le 23 juillet 2024 (n° 22/05561), à verser 5 000 euros pour concurrence déloyale après avoir publié une annonce sans DPE.

De plus, ces sanctions peuvent être appliquées pour chaque annonce non conforme. Ainsi, en cas de récidive ou de multiples infractions, les montants peuvent rapidement s’accumuler.

De plus, au-delà des sanctions financières, le non-affichage du DPE peut avoir des conséquences sur la validité du contrat de vente ou de location. En effet, l’absence d’information sur la performance énergétique du bien peut être considérée comme un vice du consentement, permettant à l’acheteur ou au locataire de demander l’annulation du contrat ou des dommages et intérêts.

Quelles Sanctions pour le propriétaire pour non-remise du DPE au locataire ?

Le DPE  fait partie intégrante du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) que le propriétaire doit fournir au locataire lors de la signature du bail. Le non-respect de cette obligation peut entraîner diverses sanctions pour le propriétaire.

Lorsqu’un propriétaire omet de fournir un DPE dans le cadre d’une location, le locataire dispose de plusieurs recours. En premier lieu, il peut demander une réduction du loyer si le bien ne correspond pas aux performances énergétiques attendues. Par exemple, si un logement est présenté comme économe en énergie, mais qu’il consomme en réalité beaucoup plus, le locataire peut porter plainte, obtenir une révision à la baisse du loyer, voire demander des dommages et intérêts, par exemple s’il doit payer des factures d’énergie anormalement élevées qu’il n’aurait pas pu anticiper.

En plus de ces sanctions civiles, le propriétaire encourt également des amendes administratives. Une amende de 1 500 euros peut être infligée pour un premier manquement, et en cas de récidive, ce montant peut atteindre 3 000 euros.

Dans certains cas, le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur, notamment si l’absence de DPE l’a induit en erreur sur une qualité substantielle du logement.

Bien que plus rares, des sanctions pénales peuvent être envisagées dans certains cas. Le bailleur peut  ainsi être sanctionné par DGCCRF et risque une amende de 300 000 euros et une peine de 2 ans de prison.

Sanctions en cas d’absence de DPE remis lors d’une vente

L’absence de remise du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) lors d’une vente immobilière est une situation rare.  En effet, le rôle du notaire dans la transaction immobilière rend cette omission peu probable, mais non impossible.

Le notaire, en tant qu’officier public, a la responsabilité de s’assurer que toutes les pièces nécessaires à la vente sont présentes, y compris le DPE. Il est tenu de vérifier la présence et la validité du DPE avant de procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

Si un notaire procède à la vente sans s’assurer de la présence du DPE, il engage sa responsabilité professionnelle. Il pourrait être poursuivi pour manquement à ses obligations et faire l’objet de sanctions disciplinaires de la part de la Chambre des Notaires.

Bien que la jurisprudence soit rare sur ce point, l’absence de DPE pourrait théoriquement conduire à la nullité de la vente. En effet, le DPE est considéré comme un élément substantiel du contrat de vente, et son absence pourrait être assimilée à un vice du consentement.

L’acheteur pourrait réclamer des dommages et intérêts s’il prouve un préjudice lié à l’absence du DPE, par exemple des factures d’énergie beaucoup plus élevées que ce qu’il aurait pu anticiper.

Le vendeur reste tenu de fournir le DPE même après la vente. S’il ne le fait pas, l’acheteur pourrait demander au juge d’ordonner la réalisation du diagnostic aux frais du vendeur.

Quelles sanctions pour le propriétaire, l’agence ou le diagnostiqueur pour un DPE erroné ou falsifié

Un DPE erroné ou falsifié peut entraîner des sanctions sévères pour les différents acteurs impliqués : propriétaires, agences immobilières et diagnostiqueurs. La nature et l’ampleur de ces sanctions dépendent de la gravité de l’erreur, de l’intention frauduleuse éventuelle, et des conséquences pour l’acheteur ou le locataire.

Sanctions pour les propriétaires :

• Annulation de la vente ou du bail : En cas de DPE erroné, l’acheteur ou le locataire peut demander l’annulation du contrat pour vice du consentement (article 1130 du Code civil). Cette sanction est particulièrement applicable si l’erreur porte sur une qualité substantielle du bien, comme sa performance énergétique.
• Dommages et intérêts : Le propriétaire peut être condamné à verser des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi par l’acheteur ou le locataire (article 1240 du Code civil).
• Sanctions pénales : En cas de falsification intentionnelle du DPE, le propriétaire peut être poursuivi pour escroquerie (article 313-1 du Code pénal), passible de 5 ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende.

Sanctions pour les agences immobilières :

• Responsabilité civile professionnelle : L’agence peut voir sa responsabilité civile professionnelle engagée si elle a participé à la diffusion d’un DPE erroné (article 1992 du Code civil).

• Sanctions disciplinaires : L’agence peut faire l’objet de sanctions disciplinaires de la part des instances professionnelles, pouvant aller jusqu’au retrait de la carte professionnelle.
• Amendes administratives : L’article L121-2 du Code de la consommation prévoit une amende administrative pouvant aller jusqu’à 300 000 euros pour les personnes morales en cas de pratique commerciale trompeuse.

Sanctions pour les diagnostiqueurs :

• Responsabilité civile professionnelle : Le diagnostiqueur engage sa responsabilité civile professionnelle en cas d’erreur ou de négligence dans la réalisation du DPE.

• Sanctions pénales : En cas de falsification intentionnelle, le diagnostiqueur peut être poursuivi pour faux et usage de faux (article 441-1 du Code pénal), passible de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
• Sanctions professionnelles : Le diagnostiqueur peut se voir retirer sa certification (arrêté du 2 juillet 2018 définissant les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique).

Jurisprudences :

Un bien situé en Normandie initialement classé G a été reclassé D à la suite d’un second diagnostic erroné. La cour d’appel de Rouen, le 28 août 2024 (n° 23/01268), a condamné le vendeur, le diagnostiqueur et l’agence immobilière à verser 61 000 euros de dommages et intérêts aux acheteurs pour avoir fourni un diagnostic énergétique incorrect. Ce cas montre que la responsabilité des différents acteurs est engagée lorsqu’un DPE erroné influence la décision d’achat.

De même, une autre affaire jugée par la Cour de cassation, 3e civ., le 9 juillet 2020 (n° 1917516), concerne un diagnostiqueur qui a été condamné à verser 40 000 euros de dommages et intérêts après avoir fourni un DPE incorrect. Dans cette affaire, les vendeurs ont été exonérés de responsabilité puisque le DPE n’avait pas de valeur contractuelle à leurs yeux, mais le diagnostiqueur, ayant fourni des informations erronées, a dû assumer la responsabilité intégrale du préjudice subi.

A retenir

• Non-affichage du DPE dans les annonces : amendes allant jusqu’à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
• Non-remise du DPE lors d’une location : annulation de bail, réduction de loyer, et amendes allant jusqu’à 3 000 euros.
• Non-remise du DPE lors d’une vente : possibilité d’annulation de la vente ou compensation financière.
• Faux DPE ou DPE erroné : sanctions financières lourdes, dommages et intérêts, et peines éventuelles pour fraude.